في خطوة تشريعية حاسمة، أقر مجلس النواب المصري مؤخرًا تعديلات قانون الإيجار القديم 2025، بهدف إعادة تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، وإنهاء حالة الجمود التي استمرت لعقود. يركز القانون الجديد على معايير جديدة لزيادة الإيجار، بالإضافة إلى نظام لتقسيم المناطق لتحديد القيمة الإيجارية العادلة، مع تحديد مدد زمنية لانتقال الوحدات إلى نظام الإيجار الحر.
يهدف هذا القانون إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك في استغلال أملاكهم والمستأجرين في توفير سكن مناسب، مع الأخذ في الاعتبار الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية.
مدد انتهاء العقود الانتقالية:
من أبرز ملامح القانون الجديد، تحديد فترات سماح انتقالية قبل انتهاء عقود الإيجار القديمة بشكل كامل، وهي:
- للوحدات السكنية: تنتهي عقود إيجار الأماكن المخصصة لغرض السكنى بعد مرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
- للوحدات غير السكنية (الأشخاص الطبيعيين): تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى بعد مرور 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
تهدف هذه المدد إلى إتاحة الفرصة للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم والبحث عن بدائل مناسبة، ما لم يتم التراضي بين الطرفين على إنهاء العقد قبل هذه المدد.
معايير جديدة لزيادة الإيجار وتقسيم المناطق:
يقدم القانون الجديد آلية مبتكرة لتحديد القيمة الإيجارية، تعتمد على تقسيم المناطق إلى فئات مختلفة، بالإضافة إلى زيادات سنوية منتظمة.
1. تشكيل لجان الحصر والتقسيم:
- تنص المادة الثالثة من القانون على تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة، بقرار من المحافظ المختص.
- تختص هذه اللجان بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى إلى ثلاث فئات:
- مناطق متميزة.
- مناطق متوسطة.
- مناطق اقتصادية.
- يجب أن تنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية مد هذه المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
2. معايير تقسيم المناطق: تُحدد اللجان الفئات بناءً على معايير دقيقة لضمان العدالة، وتشمل:
- الموقع الجغرافي: طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار، ومدى تميزه.
- مستوى البناء: جودة البناء، نوعية المواد المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات في المنطقة.
- المرافق المتصلة بالعقارات: مدى توفر المياه، الكهرباء، الغاز، التليفونات، والصرف الصحي وغيرها من البنية التحتية.
- شبكة الطرق ووسائل المواصلات: توفر الخدمات الصحية، الاجتماعية، والتعليمية المتاحة في المنطقة.
- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية: كما هي مسجلة في قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، وتُستخدم كمؤشر اقتصادي.
3. قيمة الزيادة الإيجارية الفورية والمؤقتة (للوحدات السكنية):
- اعتبارًا من تاريخ سريان القانون، يُلزم المستأجر بسداد 250 جنيهًا شهريًا كقيمة إيجارية مؤقتة.
- تُطبق هذه القيمة المؤقتة لحين انتهاء لجان الحصر من عملها وتحديد التصنيف النهائي للمنطقة، مع تسوية الفروق (بالزيادة أو النقصان) لاحقًا بالتقسيط.
4. القيمة الإيجارية النهائية بعد التصنيف (للوحدات السكنية): بعد انتهاء لجان الحصر وتحديد تصنيف المنطقة، تُحدد القيمة الإيجارية النهائية على النحو التالي:
- المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة الإيجارية السابقة، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
- المناطق المتوسطة: 10 أضعاف القيمة الإيجارية السابقة، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
- المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف القيمة الإيجارية السابقة، بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
5. الزيادة السنوية الدورية:
- إضافة إلى الزيادة الأولية، نص القانون على تطبيق زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية المُعدلة، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية، وذلك لمواكبة التغيرات الاقتصادية والتضخم.
6. القيمة الإيجارية للأماكن غير السكنية (الأشخاص الطبيعيين):
- بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعيين، تحدد القيمة الإيجارية ب5 أضعاف القيمة الحالية، مع تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15% من القيمة المُعدلة.
حقوق أخرى ونصائح هامة:
- وحدات بديلة: يتيح القانون للمستأجرين أو من امتد إليهم عقد الإيجار، التقدم بطلب للحصول على وحدة سكنية أو غير سكنية بديلة من الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، وذلك قبل انقضاء المهلة الانتقالية، مع إعطاء أولوية للفئات الأولى بالرعاية.
- حالات الإخلاء الفوري: يمنح القانون المالك حق المطالبة بالإخلاء الفوري للوحدة إذا كانت مغلقة لأكثر من سنة، أو إذا امتلك المستأجر وحدة بديلة.
- إلغاء القوانين السابقة: مع انتهاء الفترة الانتقالية، تُلغى جميع القوانين المنظمة للإيجار القديم (القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981)، ليخضع بعدها أي عقد إيجار جديد لأحكام القانون المدني.
يُعد هذا القانون خطوة مهمة نحو تحقيق التوازن في سوق العقارات، ويتطلب من كل من الملاك والمستأجرين فهمًا دقيقًا لبنوده ومتابعة القرارات التنفيذية التي ستصدر بخصوص لجان الحصر وتصنيف المناطق.