أقر مجلس النواب المصري مؤخرًا مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، الذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق التوازن بين الطرفين. ورغم أن القانون نص على فترات انتقالية لإنهاء العقود القديمة، إلا أنه حدد أيضًا ثلاث حالات محددة يمكن أن تؤدي إلى إلغاء العقد والإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة، دون انتظار انتهاء المدة الانتقالية.
الحالات الثلاث التي تؤدي لإلغاء العقد فورًا:
يُركز القانون الجديد على إنهاء العقود التي لم تعد تخدم الغرض الذي أُبرمت من أجله، أو التي يستغلها المستأجر بطريقة تخالف مبدأ الحاجة للسكن أو الاستخدام. هذه الحالات هي:
- ترك الوحدة مغلقة دون مبرر لمدة عام كامل:
- التفصيل: إذا ثبت أن المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد، قد ترك الوحدة السكنية أو غير السكنية (مثل المحل التجاري) مغلقة بشكل كامل لمدة تزيد عن سنة متواصلة دون وجود مبرر مشروع يمنعه من استخدامها أو الإقامة فيها.
- لماذا؟ هذا الشرط يهدف إلى إنهاء العقود التي تُستخدم لحجز العقار دون الاستفادة منه، مما يحرم المالك من استغلال ملكه ويُزيد من مشكلة الوحدات المغلقة في السوق العقاري.
- الإجراء: يحق للمالك في هذه الحالة رفع دعوى قضائية لإثبات واقعة الترك، ويصدر حكم بالإخلاء الفوري.
- امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة أخرى بنفس الغرض:
- التفصيل: إذا ثبت أن المستأجر الأصلي، أو أي من ورثته الذين امتد إليهم عقد الإيجار، يمتلك وحدة عقارية أخرى صالحة للاستخدام وتلبي نفس الغرض من الوحدة المؤجرة (أي وحدة سكنية أخرى إذا كان العقد سكنيًا، أو محل تجاري آخر إذا كان العقد تجاريًا)، وذلك داخل نفس المحافظة.
- لماذا؟ يهدف هذا الشرط إلى إنهاء عقود الإيجار القديم للأشخاص الذين أصبحوا في غنى عن الوحدة المؤجرة بحكم امتلاكهم لوحدة بديلة، وبالتالي لا تنطبق عليهم أسباب امتداد العقد.
- الإجراء: يحق للمالك إثبات ذلك قضائيًا، مما يؤدي إلى الإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة.
- تغيير الغرض من استخدام الوحدة المؤجرة:
- التفصيل: إذا قام المستأجر بتغيير الغرض من استخدام الوحدة المؤجرة دون موافقة المالك، مثل تحويل شقة سكنية إلى محل تجاري أو مكتب إداري، أو العكس.
- لماذا؟ يُعد هذا الشرط حماية لحقوق المالك وللتأكد من أن استخدام العقار يتماشى مع العقد الأصلي والتراخيص الممنوحة له.
- الإجراء: يحق للمالك في هذه الحالة المطالبة بالإخلاء الفوري.
البعد الاجتماعي وراء هذه الحالات:
تُركز هذه الحالات على البعد الاجتماعي للقانون، حيث أنها لا تلغي العقود بشكل تعسفي، بل تستهدف الحالات التي لا يكون فيها المستأجر في حاجة ماسة للوحدة، أو يستغل العقد بشكل مخالف لأهدافه. هذا التوجه يهدف إلى إعادة العقارات المستغلة بشكل غير سليم إلى دورتها الاقتصادية الطبيعية.