ما مصير عقود الإيجار القديم بعد موافقة البرلمان على مشروع القانون الجديد؟ التفاصيل الكاملة
شهد الشارع المصري مؤخرًا تطورًا مهمًا طال ملف الإيجار القديم، حيث وافق مجلس النواب المصري نهائيًا على مشروع تعديل قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة. هذا القرار يمثل نقطة تحول في العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من الجدل والتباين، ويهدف إلى إعادة التوازن لسوق العقارات مع مراعاة البعد الاجتماعي للمستأجرين.
تعديلات القانون الجديد لا تمس العقود المُبرمة بعد عام 1996 (العقود الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996)، والتي تظل محكومة بمدة وقيمة العقد المتفق عليها. التعديلات تستهدف فقط العقود القديمة الموروثة التي أبرمت قبل هذا التاريخ.
أبرز ملامح القانون الجديد ومصير عقود الإيجار القديم:
يُحدد القانون الجديد مسارًا تدريجيًا لإنهاء العمل بعقود الإيجار القديمة، مع فترة انتقالية وزيادات محددة في القيمة الإيجارية. إليك التفاصيل الكاملة:
- الفترة الانتقالية وانتهاء العقود:
- لغرض السكنى: تنتهي عقود إيجار الأماكن المخصصة لغرض السكنى بعد مرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون الجديد.
- لغير غرض السكنى (الأشخاص الطبيعية): تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى (مثل المكاتب والعيادات) بعد مرور 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
- التراضي: يجوز للطرفين (المالك والمستأجر) الاتفاق على إنهاء العقد قبل هذه المدد الانتقالية.
- بعد انتهاء المدة: يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة المؤجرة وردّها إلى المالك. وتُلغى جميع القوانين المنظمة للإيجار القديم عقب انتهاء هذه المدة، ليخضع بعدها أي عقد إيجار جديد لأحكام القانون المدني، بما يضمن حرية التعاقد بين الطرفين.
- الزيادات في القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية:
- زيادة فورية: عند بدء سريان القانون، يلتزم المستأجر أو من يمتد له العقد بدفع 250 جنيهًا مصريًا كحد أدنى شهريًا، وذلك بشكل مؤقت حتى تنتهي لجان الحصر وتصنيف المناطق من عملها.
- لجان الحصر والتصنيف: سيتم تشكيل لجان في كل محافظة لتقسيم المناطق إلى ثلاث شرائح (متميزة، متوسطة، اقتصادية) بناءً على معايير البنية التحتية والمرافق والموقع الجغرافي. تُنهي هذه اللجان عملها خلال 3 أشهر من تاريخ سريان القانون، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان.
- تحديد الإيجار بعد التصنيف:
- المناطق المتميزة: ستزيد القيمة الإيجارية لـ 20 ضعف القيمة الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه مصري.
- المناطق المتوسطة: ستزيد القيمة الإيجارية لـ 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى 400 جنيه مصري.
- المناطق الاقتصادية (الشعبية): ستزيد القيمة الإيجارية لـ 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى 250 جنيهًا مصريًا.
- الزيادة السنوية الثابتة: تُزاد القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15% من تاريخ استحقاق أول إيجار بعد تطبيق القانون الجديد وتصنيف المناطق، وذلك طوال الفترة الانتقالية (5 أو 7 سنوات).
- حالات الإخلاء الفوري قبل نهاية المدة:
- ينص القانون على حالات محددة يُطبق فيها الإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة، وهي:
- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
- إذا امتلك المستأجر أو من يمتد له العقد وحدة بديلة صالحة للاستخدام لنفس الغرض.
- إذا ثبت تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو تأجيره من الباطن دون إذن كتابي صريح من المالك.
- إذا صدر حكم قضائي نهائي بثبوت استخدام المكان المؤجر بطريقة تضر بالراحة العامة أو الأمن أو الصحة أو النظام العام.
- ينص القانون على حالات محددة يُطبق فيها الإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة، وهي:
- تأكيد عدم المساس بالعقود الجديدة:
- يؤكد القانون الجديد بشكل قاطع أن التعديلات لا تمس بأي شكل العقود الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996 (عقود الإيجار الجديدة المبرمة بعد 31 يناير 1996). العلاقة التعاقدية في هذه العقود تظل محكومة بالمدة والقيمة المُتفق عليها في العقد بين الطرفين.
- أهداف القانون:
- يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، ومعالجة تشوهات السوق العقاري التي نتجت عن قوانين الإيجار القديمة التي جعلت الإيجار رمزيًا وتسببت في تهالك العقارات وعدم صيانتها.
- يُشير مراقبون إلى أن الحكومة والبرلمان لا ينحازان لطرف على حساب آخر، بل يسعيان لحل أزمة اجتماعية واقتصادية ممتدة.
بموافقة البرلمان، تبدأ مرحلة جديدة في ملف الإيجار القديم، ستؤثر بشكل مباشر على الملايين من الملاك والمستأجرين في مصر، وتهدف إلى إعادة تنظيم سوق الإيجارات بما يتوافق مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية الحالية.
